Inwestycje w zakresie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych

Z przyjemnością informuję, że kancelaria Sienkiewicz i Zamroch jest patronem merytorycznym konferencji organizowanej przez Puls Biznesu 12 i 13 kwietnia 2018 r. w Warszawie pt. Inwestycje w zakresie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych

Prawnicy kancelarii współtworzyli program koncentrujący się na kwestiach ważnych dla praktyki budowy i remontów sieci, pomagaliśmy również w wyborze i pozyskaniu świetnych prelegentów, doświadczonych w zagadnieniach związanych z urządzeniami przesyłowymi. Wspólnie z mecenasem Piotrem Zamrochem czujemy się wyróżnieni mogąc wygłosić prelekcje w tak doborowym gronie.

Program konferencji to 15 prelekcji prowadzonych przez specjalistów z zakresu prawa, wyceny nieruchomości, komunikacji społecznej czy ochrony środowiska. Znakomita okazja do wymiany doświadczeń.

Podczas konferencji zostaną omówione w sposób praktyczny tematy kluczowe dla operatorów sieci przesyłowych i dystrybucyjnych oraz wykonawców budujących i remontujących te urządzenia. Pierwszy dzień będzie koncentrował się na zagadnieniach cywilnoprawnych, drugiego dnia zaś zostaną omówione kwestie administracyjne, w tym zezwolenie na trwałe oraz czasowe zajęcie nieruchomości i wykorzystanie w praktyce tzw. specustawy przesyłowej.

Zachęcam do odwiedzenia strony internetowej wydarzenia i do uczestnictwa w konferencji!

 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Jednym z większych problemów przy pozyskiwaniu tytułów do nieruchomości pod budowę urządzeń przesyłowych są nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Pomimo wszystkich dobrodziejstw nowoczesnej techniki, jakimi dysponujemy (elektroniczne księgi wieczyste, prowadzone komputerowo ewidencje gruntów i budynków, systemy informacji przestrzennej), nieruchomości bez księgi wieczystej nadal nie należą do rzadkości. Podobnie, aktualność stanu prawnego w księgach wieczystych (zwłaszcza na terenach słabo zurbanizowanych) pozostawia wiele do życzenia.

Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Ustanowienie służebności przesyłu na takiej nieruchomości może być istną drogą przez mękę – ustalenie uprawnionych osób (ewentualnie następców prawnych) może zająć wiele miesięcy.

Rozwiązaniem problemu jest przepis art. 124a u.g.n., który pozwala na wydanie decyzji z art. 124 ust. 1, ust. 1a i art. 124b ust. 1 w trybie przewidzianych dla wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Tryb wydawania takiej decyzji jest nieco inny niż „standardowej” decyzji wywłaszczeniowej. W pierwszej kolejności, organ powinien dokonać obwieszczenia o zamiarze wywłaszczenia. Jeśli w terminie 2 miesięcy nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie. Decyzja podlega doręczeniu również przez obwieszczenie (art. 49 k.p.a.).

Trzeba jednak pamiętać, że decyzja wywłaszczeniowa powinna być wydana przed realizacją inwestycji. Z tej przyczyny, lepiej jest skorzystać z przepisu art. 124a u.g.n. niż zawierać umowy np. z faktycznymi posiadaczami gruntu, którzy potem albo nie będą w stanie ustanowić służebności przesyłu, albo będzie wymagało to wielomiesięcznych czynności przygotowawczych.

Charakter planowanych prac

Decydując się na przeprowadzenie remontu urządzeń przesyłowych inwestor powinien zastanowić się nad charakterem zaplanowanych prac. Czy właściwym jest przyjęcie, że wymiana przewodów i słupów mieści się w zakresie prac remontowych, co umożliwi udostępnienie nieruchomości na podstawi art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami? A może wręcz przeciwnie każda wymiana przewodów lub słupów będzie stanowić przebudowę, dla której przeprowadzenie konieczne jest pozyskanie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n.?

Co właściwie kryje się pod pojęciem przebudowy oraz czego może dotyczyć? Pomocne w tej kwestii jest prawo budowlane, które określa przebudowę jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Oznacza to, że istotne znaczenie dla określenia charakteru planowanych prac ma przede wszystkim zmiana parametrów, ale w kontekście całego obiektu budowlanego – nie jego pojedynczych fragmentów. Co ważne, przepis art. 124b ust. 1 u.g.n wskazuje na zobowiązanie celem wykonania czynności względem urządzeń, a nie wobec pojedynczych elementów linii takich jak słupy czy przewody, co oznacza że urządzeniem (obiektem budowlanym) będzie cały odcinek napowietrznej linii elektroenergetycznej.

Nad kwestią zmiany parametrów linii oraz określenia zakresu prac remontowych pochylił się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. W wyroku z 16 grudnia 2015 r. wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Bd 1317/15 wskazał, że wymiana słupów i linii na części linii czy trakcji elektrycznej będzie spełniała definicję remontu, o ile nie dojdzie do zmiany parametrów technicznych takich jak zmiana napięcia, długości linii napowietrznej, zmiana jej przebiegu, zwiększenie mocy lub zwiększenie pola elektromagnetycznego.

Przed złożeniem wniosku warto najpierw rozważyć charakter planowanej inwestycji oraz zakres projektowanych czynności. Błędna kwalifikacji prac, prowadząca do złego wyboru pomiędzy postępowaniem z art. 124 ust. 1 i art. 124b ust. 1, to stracony czas dla inwestora, a w konsekwencji również opóźnienie inwestycji.

Wykonawca powinien złożyć wniosek o wydanie decyzji o zobowiązaniu do udostępnienia nieruchomość na potrzeby remontu tylko jeśli ma pewność, że planowane czynności nie spowodują istotnych zmian parametrów linii. W przypadku, gdy prowadzą do zmiany parametrów technicznych linii konieczne będzie złożenie wniosku z art. 124 u.g.n.

Wejście na teren sąsiedniej nieruchomości

W trakcie prac budowlanych czasem konieczne jest skorzystanie z terenu nieruchomości sąsiedniej, na której ani nie znajdują się, ani nie są planowane urządzenia przesyłowe. W takiej sytuacji pojawiają się wątpliwości dotyczące możliwości wejścia na grunt sąsiedni, dla którego nie wydano decyzji ograniczającej własność z art. 124 ust. 1 u.g.n.

Norma prawna umożliwiająca skorzystanie z nieruchomości sąsiedniej na potrzeby prac budowlanych wynika z treści art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne będzie wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z gruntu lub obiektu, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

W przypadku, gdy nie dochodzi do uzgodnienia pomiędzy właścicielem a inwestorem, a wejście na teren nieruchomości jest niezbędne, to wtedy właściwy organ architektoniczno-budowlany, wydaje decyzję o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości i zakreśla granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości.

Organem właściwym w sprawie jest organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Natomiast rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia uzależnione jest od złożenia wniosku przez inwestora i jego zasadności.

Po zakończeniu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest do naprawienia szkody powstałej na sąsiedniej nieruchomości, w wyniku korzystania z niej w ramach udzielonego zezwolenia. Naprawienie tych szkód następuje na zasadach cywilnoprawnych, co wymaga ich rozliczenia w drodze umowy i może być dochodzone przez uprawnione osoby np. właścicieli gruntu przed sądem cywilnym.

Zajęcie sąsiedniej nieruchomości nie jest związane z koniecznością realizacji jedynie celu publicznego, lecz każdego rodzaju inwestycji budowlanej, pod warunkiem, że wykonanie robót budowlanych nie jest możliwe bez skorzystania z sąsiedniej nieruchomości.

Zastosowanie możliwości przewidzianych w prawie budowlanym może przyspieszyć lub ułatwić proces budowy urządzeń przesyłowych, w szczególności, gdy nie możliwości wykonania prac w graniach nieruchomości, na której finalnie znajdą się urządzenia.

Rozprawa administracyjna w sprawie o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Rozprawa administracyjna jest dość rzadko stosowaną instytucją procedury administracyjnej. Poza przypadkami, gdy jej przeprowadzenie jest obowiązkowe, to nieczęsto organy sięgają do możliwości jej przeprowadzenia. Z praktycznych przykładów można podać rozprawę administracyjną, otwartą dla społeczeństwa, w przypadku ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Jednym z przypadków, gdy przeprowadzenie rozprawy administracyjnej jest obligatoryjne, jest wywłaszczenie nieruchomości.  Przepisy art. 118 ust. 1 i 2 u.g.n. przewidują, że  po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, przy czym regulacji tej nie stosuje się w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Niewątpliwie, przepis ten dotyczy klasycznego wywłaszczenia, polegającego na odebraniu czyjegoś prawa. Pojawiły się natomiast wątpliwości czy dotyczy on wywłaszczenia polegającego na ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.

Regulacja art. 124 ust. 1 u.g.n. ma niewątpliwie inny charakter od ogólnych przepisów o wywłaszczeniu nieruchomości. Przepis art. 118 u.g.n. został umieszczony przez ustawodawcę po przepisach określających klasyczne wywłaszczenie nieruchomości (art. 112 – art. 117 u.g.n.). Może to wskazywać, że odnosi się on tylko do takiego właśnie wywłaszczenia.  Wskazuje na to również wykładnia językowa, bowiem w przepisie art. 118 mowa o postępowaniu wywłaszczeniowym, nie zaś – o postępowaniu w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości (art. 124 u.g.n.).

Z tego względu, w orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadkach postępowań o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości  rozprawa administracyjna nie jest obowiązkowa. Stanowisko takie w orzecznictwie wyraźnie potwierdzono w wyroku WSA w Gdańsku  z dnia 19 października 2016 r.

Organ może jednak taką rozprawę przeprowadzić, jeśli uzna, że  zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron bądź gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin.

1 2 3 Strona 1 z 3