Rozgraniczenie nieruchomości a pozwolenie na budowę

W sprawach dotyczących inwestycji w zakresie linii przesyłowych często zdarzają się wnioski o zawieszenie postępowania. Zazwyczaj, podstawą takiego wniosku jest prowadzenie innego postępowania dotyczącej tej nieruchomości (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a).

Typowym przykładem takiego postępowania jest postępowanie rozgraniczeniowe. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Specyfika tego postępowania polega na tym, że prowadzone jest ono przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z udziałem geodety, przed którym można zawrzeć ugodę, a w dalszej kolejności – przez sąd powszechny.

W praktyce, pojawił się problem czy prowadzenie postępowania rozgraniczeniowego uzasadnia zawieszenie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Kwestia ta była wielokrotnie rozstrzygana przez sądy administracyjne. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. w sprawie II OSK 2102/10, NSA zauważył:

Nie można także przyjąć, że fakt zawieszenia toczącego się postępowania rozgraniczeniowego przed sądem powszechnym, okoliczność tę poddał w wątpliwość i czynił koniecznym zawieszenie administracyjnego postępowania legalizacyjnego. Jak słusznie bowiem zauważył Sąd pierwszej instancji, dopóki nie zapadnie prawomocne rozgraniczenie nieruchomości, dotąd fakt zrealizowania spornego ogrodzenia jedynie na działce należącej tylko do inwestora nie zostanie zakwestionowany. Natomiast rozstrzygnięcie sprawy w postępowaniu rozgraniczeniom nie jest rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., bowiem z uwagi na wymóg złożenia jedynie ww. oświadczenia kwestia tego zagadnienia w sprawie w ogóle nie występuje.

Zagadnienie to bywa jednak różnie oceniane przez organy administracji. Z punktu widzenia inwestora, zawieszenie postępowania w takim przypadku jest niepożądane, bo odracza wydanie pozwolenia na budowę, a inwestor zazwyczaj nie jest stroną postępowania rozgraniczeniowego.

Organ nie ocenia propozycji w rokowaniach

Spór między przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, związany z planowaną inwestycją, bardzo często ogranicza się do jednej kwestii – pieniędzy. Rokowania  w takim przypadku koncentrują się na ustaleniu akceptowalnej dla obu stron kwoty.

W toku postępowań o wydanie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n. i art. 124b ust. 1 u.g.n. bardzo często pojawiają się zarzuty, że rozmowy prowadzone przez przedstawicieli inwestora z właścicielem nieruchomości miały charakter pozorny, bo zaproponowane warunki finansowe daleko odstawały od oczekiwań właściciela.

Trzeba jednak pamiętać, że przepisy u.g.n. nie nakazują, aby propozycje składane właścicielowi miały mieć rynkowy charakter czy też że myszą być oparte na wycenach sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Oczywiście, przedstawienie akceptowalnej oferty jest w interesie przedsiębiorcy.  Daje to szanse na zawarcie umowy zapewniającej tytuł do nieruchomości. Oczekiwania stron co do należności, która z tego tytułu zostanie uiszczone, potrafią się jednak różnić bardzo znacznie.

W przypadku niepowodzenia rozmów między stronami i wystąpienia o wydanie decyzji wywłaszczeniowej, właściciel często podnosi, że z uwagi na zbyt niskie zaoferowane kwoty, rokowania nie miały miejsca. Argument ten jest jednak nietrafny, bo organ nie ocenia czy składane propozycje były korzystne dla właściciela ani nie ocenia rynkowego charakteru oferowanych kwot.

Stanowisko takie potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 20 września 2016 r. (sygn. akt II SA/Bk 212/16; nieprawomocny), gdzie wskazano: Okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie, które są dla niego nie do przyjęcia, nie podlega weryfikacji przez organ w trybie art. 124 ustawy.

Oględziny nieruchomości

W sytuacji, gdy rokowania z właścicielem nie odniosły pożądanego efektu, przedsiębiorca składa wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124b u.g.n. zobowiązującej właściciela do udostępniania nieruchomości na potrzeby prac remontowych. W toku postępowania Organ może podjąć decyzję o przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, na których znajdują się remontowane urządzenia. O terminie i miejscu oględzin zawiadamiane są wszystkie strony postępowania.

Przedsiębiorca ma teraz dwa wyjścia – udać się na oględziny i przedstawić swoje stanowisko podczas rozmowy z urzędnikiem lub przyjąć, że wszelkie argumenty zostały wyrażone w korespondencji do Organu. Zdecydowanie skuteczniejsza jest opcja pierwsza. Obecność podczas wizji zwiększa szanse na uzyskanie decyzji zgodnej z żądaniem. Pozwala także na rozwianie ewentualnych wątpliwości Organu, a właściwie to konkretnego pracownika zajmującego się sprawą.

Oględziny zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego gwarantują pełną realizację zasady bezpośredniości postępowania. Dodatkowo stanowią dowód mogący się przyczynić do wyjaśnienia sprawy. Pozwalają nie tylko na ustalenie stanu faktycznego sprawy, ale także dają szanse na realne spotkanie z właścicielem nieruchomości oraz pracownikiem działającym w imieniu Organu.

Należy pamiętać, że w trakcie oględzin sporządzamy jest protokół, do którego można wnosić własne uwagi oraz spostrzeżenia. Ponadto Organ ma obowiązek umieścić w treści protokołu stanowisko obecnego na oględzinach przedstawiciela przedsiębiorcy. Co ważne, nieobecność inwestora może zostać wykorzystana przez właściciela nieruchomości lub działającego w jego imieniu pełnomocnika do przeforsowania własnego stanowiska, korzystnego jedynie dla właściciela gruntu.

Obecność pełnomocnika inwestora ułatwia wyjaśnienie pojawiających się w toku sprawy wątpliwości, takich jak szerokość pasa koniecznego do przeprowadzenia prac czy planowany dojazd do urządzeń. Oględziny nieruchomości mogą znacząco przyspieszyć prowadzone postępowanie administracyjne i umożliwić uzyskanie pozytywnej dla przedsiębiorcy decyzji.

Właściwość organów w sprawach decyzji wywłaszczeniowych

Decyzje w sprawach dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz zobowiązania do udostępnienia nieruchomości wydaje starosta, a w drugiej instancji – wojewoda. To, że organem odwoławczym wobec starosty jest wojewoda, a nie samorządowe kolegium odwoławcze, wynika z regulacji zawartej w przepisie art. 9a u.g.n.

Sytuacja prezentuje się nieco inaczej w przypadku sprawy o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości w na obszarze miasta na prawach powiatu. Funkcje starosty wykonuje tam prezydent miasta. Organ ten wydaje decyzje w pierwszej instancji. W drugiej instancji nadal orzeka wojewoda.

W przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, uregulowano podstawę wyłączenia prezydenta miasta w niektórych przypadkach. Przepis art. 124 ust. 8 u.g.n. przewiduje, że w sprawach dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości,  w których stroną postępowania jest gmina lub powiat, prezydent miasta na prawach powiatu sprawujący funkcję starosty podlega wyłączeniu na zasadach określonych w rozdziale 5 działu I k.p.a.  (art. 24-27 k.p.a.).

W takim przypadku, wniosek o wydanie decyzji wywłaszczeniowej i tak należy złożyć do prezydenta miasta. Ten organ powinien ustalić, że podlega on wyłączeniu w tej sprawie i wykorzystać regulację art. 26 § 2 k.p.a. Przepis ten przewiduje, że w przypadku wyłączenia organu, sprawę załatwia organ wyższego stopnia (wojewoda) albo wyznacza on inny organ sobie podległy.

W praktyce, zdecydowanie częściej zdarza się, że organ wyższego stopnia wyznacza do załatwienia sprawy inny organ. Gdyby jednak wojewoda sam załatwił sprawę, to do rozpoznania odwołania od decyzji wydanej przez wojewodę właściwy byłby minister.

Pełnomocnik uprawniony do negocjacji

Stało się! Linia energetyczna grozi awarią na odcinku kilku albo nawet kilkunastu miast i wsi lub jest na tyle wiekowa, że nadaje się do remontu. Czas pomyśleć nad możliwością przeprowadzenia prac remontowych bez konieczności angażowania przedsiębiorcy w postępowania administracyjne.

Konieczne jest przygotowanie pracowników lub projektantów do prowadzenia rozmów z właścicielami nieruchomości, a także składania pisemnych propozycji. Przed wysłaniem ludzi „w teren” warto zastanowić się nad ich prawidłowym umocowaniem do prowadzenia negocjacji czy rokowań z właścicielami.

Pełnomocnictwo swoim zakresem powinno obejmować możliwość działania w imieniu przedsiębiorcy. Musi być tak skonstruowane, aby właściciel nieruchomości miał pełną świadomość kim jest osoba, z którą prowadzi rozmowy oraz jakie przysługują jej uprawnienia.

Jako przykład nieprawidłowego umocowania można wskazać na sytuację, w której pisma z propozycją wynagrodzenia za udostępnienia nieruchomości do właściciela kieruje i podpisuje pracownik uprawniony tylko do reprezentowania w zakresie postępowania administracyjnego, a nie umocowany do działania obejmującego składania propozycji wynagrodzenia. Gdy dochodzi do postępowania administracyjnego, może to wywołać niepotrzebne wątpliwości organu dotyczące prawidłowości prowadzonych negocjacji czy uprawnienia osób działających w imieniu inwestora.

Dla uniknięcia zarzutów ze strony właściciela nieruchomości, warto jest umożliwić właścicielowi zapoznanie się z dokumentem pełnomocnictwa. Szczególnie ma to znaczenie w przypadku pisemnych propozycji porozumienia, stanowiących dowody z prowadzonych rozmów w przypadku ewentualnego postępowania administracyjnego.

Działania prawidłowo umocowanych negocjatorów mogą znacząco przyspieszyć termin przeprowadzenia prac remontowych oraz skłonić ludzi do udostępnienia nieruchomości bez konieczności sięgania po decyzje administracyjne. Pamiętaj jednak, że prawidłowe umocowanie do prowadzenia rozmów z właścicielem nieruchomości będzie świadczyło nie tylko o profesjonalizmie, ale również przyda się w przypadku postępowania przed starostą w przypadku ewentualnego braku porozumienia.

1 2 Strona 1 z 2