Pełnomocnik uprawniony do negocjacji

Stało się! Linia energetyczna grozi awarią na odcinku kilku albo nawet kilkunastu miast i wsi lub jest na tyle wiekowa, że nadaje się do remontu. Czas pomyśleć nad możliwością przeprowadzenia prac remontowych bez konieczności angażowania przedsiębiorcy w postępowania administracyjne.

Konieczne jest przygotowanie pracowników lub projektantów do prowadzenia rozmów z właścicielami nieruchomości, a także składania pisemnych propozycji. Przed wysłaniem ludzi „w teren” warto zastanowić się nad ich prawidłowym umocowaniem do prowadzenia negocjacji czy rokowań z właścicielami.

Pełnomocnictwo swoim zakresem powinno obejmować możliwość działania w imieniu przedsiębiorcy. Musi być tak skonstruowane, aby właściciel nieruchomości miał pełną świadomość kim jest osoba, z którą prowadzi rozmowy oraz jakie przysługują jej uprawnienia.

Jako przykład nieprawidłowego umocowania można wskazać na sytuację, w której pisma z propozycją wynagrodzenia za udostępnienia nieruchomości do właściciela kieruje i podpisuje pracownik uprawniony tylko do reprezentowania w zakresie postępowania administracyjnego, a nie umocowany do działania obejmującego składania propozycji wynagrodzenia. Gdy dochodzi do postępowania administracyjnego, może to wywołać niepotrzebne wątpliwości organu dotyczące prawidłowości prowadzonych negocjacji czy uprawnienia osób działających w imieniu inwestora.

Dla uniknięcia zarzutów ze strony właściciela nieruchomości, warto jest umożliwić właścicielowi zapoznanie się z dokumentem pełnomocnictwa. Szczególnie ma to znaczenie w przypadku pisemnych propozycji porozumienia, stanowiących dowody z prowadzonych rozmów w przypadku ewentualnego postępowania administracyjnego.

Działania prawidłowo umocowanych negocjatorów mogą znacząco przyspieszyć termin przeprowadzenia prac remontowych oraz skłonić ludzi do udostępnienia nieruchomości bez konieczności sięgania po decyzje administracyjne. Pamiętaj jednak, że prawidłowe umocowanie do prowadzenia rozmów z właścicielem nieruchomości będzie świadczyło nie tylko o profesjonalizmie, ale również przyda się w przypadku postępowania przed starostą w przypadku ewentualnego braku porozumienia.

Brak wiadomości to dobre wiadomości?

W trakcie rokowań prowadzonych z właścicielami nieruchomości często dochodzi do sytuacji, w której pomimo licznych propozycji spotkania lub przesłanych pism właściciele konsekwentnie nie udzielają żadnych odpowiedzi. Takie zachowanie nieco utrudnia proces prowadzenia rozmów ugodowych z uwagi na brak woli osiągnięcia porozumienia po obu stronach.

W takiej sytuacji, parafrazując znane powiedzenie brak odpowiedzi może być dobrą odpowiedzią, ale tylko pod pewnym warunkami. Przyjęto w orzecznictwie sądów administracyjnych, że milczenie ze strony właściciela wyczerpuje przesłankę, o której mowa w przepisie art. 124 ust. 3 u.g.n. Wskazał na to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 19 marca 2014 r. stwierdzając, że brak zgody oznacza milczenie lub stawianie warunków, których przedsiębiorca nie będzie chciał spełnić np. wyrażenie zgody pod warunkiem zapłaty określonej kwoty.

Aby skutecznie potwierdzić przeprowadzenie nieudanych rokowań z właścicielami nieruchomości należy dokumentację z rokowań załączyć do wniosku o wydanie zezwolenia. Znacznie ułatwia to pisemne składania propozycji spotkania czy konkretnej oferty wynagrodzenia. Warto przy tym skorzystać z możliwości nie tylko wysyłki listem poleconym, ale i zwrotnego potwierdzenie obioru, dzięki czemu mamy dowód odbioru przesyłki przez adresata, jak i możliwość śledzenia przesyłki w systemie Poczty Polskiej.

Co więcej warto pamiętać, że u.g.n. nie określa szczegółowo trybu przeprowadzania rokowań pomiędzy inwestorem, a właścicielem nieruchomości i nie odsyła też w tym względzie do przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy w ocenie strony nie ma szans na zawarcie porozumienia, można je zakończyć i skorzystać z możliwości złożenia wniosku o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

O braku szans na zawarcie porozumienia niewątpliwie świadczy uporczywe milczenie ze strony właściciela. Warto w takiej sytuacji mieć pisemne dowody braku możliwości osiągnięcia porozumienia i dostarczenia propozycji dobrowolnego udostępnienia nieruchomości.

 

Przeprowadzenie rokowań z właścicielem nieruchomości

Wystąpienie o wydanie  decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 ust. 1 u.g.n.) wymaga przeprowadzenia rokowań z właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości.

Jest to analogiczna sytuacja jak przy wywłaszczeniu polegającym na odebraniu prawa – strony wpierw powinny spróbować się porozumieć. Celem tych rokowań jest zapewnienie tytułu niezbędnego do realizacji inwestycji, czyli zawarcie stosownej umowy.

Rokowania przeprowadza podmiot, który zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Przepisy u.g.n. nie przewidują sformalizowanego trybu czy procedury prowadzenia rokowań. Strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań. Konieczne jest udokumentowanie rokowań, na co wskazuje przepis art. 124 ust. 3 u.g.n. Udokumentowanie rokowań może więc polegać na przedstawieniu staroście (prezydentowi miasta):

  1. treści propozycji składanych właścicielowi nieruchomości z dowodami ich doręczenia,
  2. korespondencji e-mail z właścicielem,
  3. notatek ze spotkań i rozmów,
  4. kontrpropozycji właściciela nieruchomości,
  5. protokołu z rokowań itp.

Nie ma jednak wymogu, aby przeprowadzenie rokowań potwierdzał protokół, podpisany przez wszystkie uczestniczące strony (choć taki wymóg starają się narzucić niektóre organy administracji).

Rokowania mogą też  zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy strona uzna, że nie ma szans na osiągnięcie porozumienia.

Brak możliwości uzyskania zgody właściciela to sytuacja, w które właściciel nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia.

Często spór co do warunków udostępnienia nieruchomości dotyczy wysokości należności dla właściciela lub uzależnienia wyrażenia zgody od uregulowania tzw. zaszłości (czyli sytuacji urządzeń istniejących już na nieruchomości. Jeśli strony nie porozumieją się w tym zakresie, to rokowania kończą się niepowodzeniem.

 

1 2 3 Strona 3 z 3