Oględziny nieruchomości

W sytuacji, gdy rokowania z właścicielem nie odniosły pożądanego efektu, przedsiębiorca składa wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124b u.g.n. zobowiązującej właściciela do udostępniania nieruchomości na potrzeby prac remontowych. W toku postępowania Organ może podjąć decyzję o przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, na których znajdują się remontowane urządzenia. O terminie i miejscu oględzin zawiadamiane są wszystkie strony postępowania.

Przedsiębiorca ma teraz dwa wyjścia – udać się na oględziny i przedstawić swoje stanowisko podczas rozmowy z urzędnikiem lub przyjąć, że wszelkie argumenty zostały wyrażone w korespondencji do Organu. Zdecydowanie skuteczniejsza jest opcja pierwsza. Obecność podczas wizji zwiększa szanse na uzyskanie decyzji zgodnej z żądaniem. Pozwala także na rozwianie ewentualnych wątpliwości Organu, a właściwie to konkretnego pracownika zajmującego się sprawą.

Oględziny zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego gwarantują pełną realizację zasady bezpośredniości postępowania. Dodatkowo stanowią dowód mogący się przyczynić do wyjaśnienia sprawy. Pozwalają nie tylko na ustalenie stanu faktycznego sprawy, ale także dają szanse na realne spotkanie z właścicielem nieruchomości oraz pracownikiem działającym w imieniu Organu.

Należy pamiętać, że w trakcie oględzin sporządzamy jest protokół, do którego można wnosić własne uwagi oraz spostrzeżenia. Ponadto Organ ma obowiązek umieścić w treści protokołu stanowisko obecnego na oględzinach przedstawiciela przedsiębiorcy. Co ważne, nieobecność inwestora może zostać wykorzystana przez właściciela nieruchomości lub działającego w jego imieniu pełnomocnika do przeforsowania własnego stanowiska, korzystnego jedynie dla właściciela gruntu.

Obecność pełnomocnika inwestora ułatwia wyjaśnienie pojawiających się w toku sprawy wątpliwości, takich jak szerokość pasa koniecznego do przeprowadzenia prac czy planowany dojazd do urządzeń. Oględziny nieruchomości mogą znacząco przyspieszyć prowadzone postępowanie administracyjne i umożliwić uzyskanie pozytywnej dla przedsiębiorcy decyzji.

Właściwość organów w sprawach decyzji wywłaszczeniowych

Decyzje w sprawach dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz zobowiązania do udostępnienia nieruchomości wydaje starosta, a w drugiej instancji – wojewoda. To, że organem odwoławczym wobec starosty jest wojewoda, a nie samorządowe kolegium odwoławcze, wynika z regulacji zawartej w przepisie art. 9a u.g.n.

Sytuacja prezentuje się nieco inaczej w przypadku sprawy o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości w na obszarze miasta na prawach powiatu. Funkcje starosty wykonuje tam prezydent miasta. Organ ten wydaje decyzje w pierwszej instancji. W drugiej instancji nadal orzeka wojewoda.

W przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, uregulowano podstawę wyłączenia prezydenta miasta w niektórych przypadkach. Przepis art. 124 ust. 8 u.g.n. przewiduje, że w sprawach dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości,  w których stroną postępowania jest gmina lub powiat, prezydent miasta na prawach powiatu sprawujący funkcję starosty podlega wyłączeniu na zasadach określonych w rozdziale 5 działu I k.p.a.  (art. 24-27 k.p.a.).

W takim przypadku, wniosek o wydanie decyzji wywłaszczeniowej i tak należy złożyć do prezydenta miasta. Ten organ powinien ustalić, że podlega on wyłączeniu w tej sprawie i wykorzystać regulację art. 26 § 2 k.p.a. Przepis ten przewiduje, że w przypadku wyłączenia organu, sprawę załatwia organ wyższego stopnia (wojewoda) albo wyznacza on inny organ sobie podległy.

W praktyce, zdecydowanie częściej zdarza się, że organ wyższego stopnia wyznacza do załatwienia sprawy inny organ. Gdyby jednak wojewoda sam załatwił sprawę, to do rozpoznania odwołania od decyzji wydanej przez wojewodę właściwy byłby minister.

Pełnomocnik uprawniony do negocjacji

Stało się! Linia energetyczna grozi awarią na odcinku kilku albo nawet kilkunastu miast i wsi lub jest na tyle wiekowa, że nadaje się do remontu. Czas pomyśleć nad możliwością przeprowadzenia prac remontowych bez konieczności angażowania przedsiębiorcy w postępowania administracyjne.

Konieczne jest przygotowanie pracowników lub projektantów do prowadzenia rozmów z właścicielami nieruchomości, a także składania pisemnych propozycji. Przed wysłaniem ludzi „w teren” warto zastanowić się nad ich prawidłowym umocowaniem do prowadzenia negocjacji czy rokowań z właścicielami.

Pełnomocnictwo swoim zakresem powinno obejmować możliwość działania w imieniu przedsiębiorcy. Musi być tak skonstruowane, aby właściciel nieruchomości miał pełną świadomość kim jest osoba, z którą prowadzi rozmowy oraz jakie przysługują jej uprawnienia.

Jako przykład nieprawidłowego umocowania można wskazać na sytuację, w której pisma z propozycją wynagrodzenia za udostępnienia nieruchomości do właściciela kieruje i podpisuje pracownik uprawniony tylko do reprezentowania w zakresie postępowania administracyjnego, a nie umocowany do działania obejmującego składania propozycji wynagrodzenia. Gdy dochodzi do postępowania administracyjnego, może to wywołać niepotrzebne wątpliwości organu dotyczące prawidłowości prowadzonych negocjacji czy uprawnienia osób działających w imieniu inwestora.

Dla uniknięcia zarzutów ze strony właściciela nieruchomości, warto jest umożliwić właścicielowi zapoznanie się z dokumentem pełnomocnictwa. Szczególnie ma to znaczenie w przypadku pisemnych propozycji porozumienia, stanowiących dowody z prowadzonych rozmów w przypadku ewentualnego postępowania administracyjnego.

Działania prawidłowo umocowanych negocjatorów mogą znacząco przyspieszyć termin przeprowadzenia prac remontowych oraz skłonić ludzi do udostępnienia nieruchomości bez konieczności sięgania po decyzje administracyjne. Pamiętaj jednak, że prawidłowe umocowanie do prowadzenia rozmów z właścicielem nieruchomości będzie świadczyło nie tylko o profesjonalizmie, ale również przyda się w przypadku postępowania przed starostą w przypadku ewentualnego braku porozumienia.

Brak wiadomości to dobre wiadomości?

W trakcie rokowań prowadzonych z właścicielami nieruchomości często dochodzi do sytuacji, w której pomimo licznych propozycji spotkania lub przesłanych pism właściciele konsekwentnie nie udzielają żadnych odpowiedzi. Takie zachowanie nieco utrudnia proces prowadzenia rozmów ugodowych z uwagi na brak woli osiągnięcia porozumienia po obu stronach.

W takiej sytuacji, parafrazując znane powiedzenie brak odpowiedzi może być dobrą odpowiedzią, ale tylko pod pewnym warunkami. Przyjęto w orzecznictwie sądów administracyjnych, że milczenie ze strony właściciela wyczerpuje przesłankę, o której mowa w przepisie art. 124 ust. 3 u.g.n. Wskazał na to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 19 marca 2014 r. stwierdzając, że brak zgody oznacza milczenie lub stawianie warunków, których przedsiębiorca nie będzie chciał spełnić np. wyrażenie zgody pod warunkiem zapłaty określonej kwoty.

Aby skutecznie potwierdzić przeprowadzenie nieudanych rokowań z właścicielami nieruchomości należy dokumentację z rokowań załączyć do wniosku o wydanie zezwolenia. Znacznie ułatwia to pisemne składania propozycji spotkania czy konkretnej oferty wynagrodzenia. Warto przy tym skorzystać z możliwości nie tylko wysyłki listem poleconym, ale i zwrotnego potwierdzenie obioru, dzięki czemu mamy dowód odbioru przesyłki przez adresata, jak i możliwość śledzenia przesyłki w systemie Poczty Polskiej.

Co więcej warto pamiętać, że u.g.n. nie określa szczegółowo trybu przeprowadzania rokowań pomiędzy inwestorem, a właścicielem nieruchomości i nie odsyła też w tym względzie do przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy w ocenie strony nie ma szans na zawarcie porozumienia, można je zakończyć i skorzystać z możliwości złożenia wniosku o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości.

O braku szans na zawarcie porozumienia niewątpliwie świadczy uporczywe milczenie ze strony właściciela. Warto w takiej sytuacji mieć pisemne dowody braku możliwości osiągnięcia porozumienia i dostarczenia propozycji dobrowolnego udostępnienia nieruchomości.

 

Przeprowadzenie rokowań z właścicielem nieruchomości

Wystąpienie o wydanie  decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (art. 124 ust. 1 u.g.n.) wymaga przeprowadzenia rokowań z właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości.

Jest to analogiczna sytuacja jak przy wywłaszczeniu polegającym na odebraniu prawa – strony wpierw powinny spróbować się porozumieć. Celem tych rokowań jest zapewnienie tytułu niezbędnego do realizacji inwestycji, czyli zawarcie stosownej umowy.

Rokowania przeprowadza podmiot, który zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Przepisy u.g.n. nie przewidują sformalizowanego trybu czy procedury prowadzenia rokowań. Strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań. Konieczne jest udokumentowanie rokowań, na co wskazuje przepis art. 124 ust. 3 u.g.n. Udokumentowanie rokowań może więc polegać na przedstawieniu staroście (prezydentowi miasta):

  1. treści propozycji składanych właścicielowi nieruchomości z dowodami ich doręczenia,
  2. korespondencji e-mail z właścicielem,
  3. notatek ze spotkań i rozmów,
  4. kontrpropozycji właściciela nieruchomości,
  5. protokołu z rokowań itp.

Nie ma jednak wymogu, aby przeprowadzenie rokowań potwierdzał protokół, podpisany przez wszystkie uczestniczące strony (choć taki wymóg starają się narzucić niektóre organy administracji).

Rokowania mogą też  zakończone w dowolnym czasie, chociażby w sytuacji, gdy strona uzna, że nie ma szans na osiągnięcie porozumienia.

Brak możliwości uzyskania zgody właściciela to sytuacja, w które właściciel nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia.

Często spór co do warunków udostępnienia nieruchomości dotyczy wysokości należności dla właściciela lub uzależnienia wyrażenia zgody od uregulowania tzw. zaszłości (czyli sytuacji urządzeń istniejących już na nieruchomości. Jeśli strony nie porozumieją się w tym zakresie, to rokowania kończą się niepowodzeniem.

 

1 2 3 Strona 3 z 3