Rokowania a współwłasność

Udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości urządzeń przesyłowych poprzedzone jest rokowaniami z właścicielem nieruchomości (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Rokowania najczęściej przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do takiego wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Często w trakcie procesu inwestycyjnego okazuje się, iż prawo własności nieruchomości przysługuje większej liczbie osób. Problem pojawia się w sytuacji, gdy jeden z nich nie wyraża zgody na udostępnienie nieruchomości przy jednoczesnej zgodzie pozostałych, a także w momencie wstąpienia spadkobierców w prawa jednego ze współwłaścicieli.

Zagadnienie celowości przeprowadzenia rokowań ze wszystkim właścicielami, a także z następcą prawnym, rozważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku  I OSK 2199/13. Sprawa dotyczyła posadowienia infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej na nieruchomości należącej do małżeństwa. W toku postępowania pierwotnie została udzielona zgoda na udostępnienie nieruchomości, którą właściciele w trakcie rokowań wycofali. Finalnie zmarł jeden ze współmałżonków, pozostawiając dwóch spadkobierców.

Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał na konieczność przeprowadzenia rozmów z udziałem wszystkich współwłaścicieli dotyczących zakresu planowanych robót przez osoby upoważnione do reprezentowania inwestora. Zdaniem Sądu, sporządzone w sprawie dokumenty powinny wykazać stanowisko strony w sprawie lub też jej bierność w rokowaniach.

Powyższe prowadziłoby do sytuacji, w której inwestor pomimo fiaska prowadzonych rokowań z ówczesnymi właścicielami przed złożeniem wniosku z art. 124 ust. 1 u.g.n. zobowiązany byłby do powtórzenia swoich działań z uwagi na śmierć jednego ze współwłaścicieli i wstąpienie spadkobierców jego prawa.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: brak rozmów z ostatnim ze spadkobierców, w sytuacji gdy jeden z pozostałych konsekwentnie podtrzymywał brak zgody na przeprowadzenie inwestycji, należy uznać za uchybienie, jednak pozostające bez wpływu na wynik sprawy. Przeprowadzenie bezskutecznych rokowań chociażby z jednym ze współwłaścicieli czyni bowiem zadość obowiązkom wynikającym z art. 124 ust. 3 u.g.n. Celem ustanowionego w tym przepisie obowiązku przeprowadzenia rokowań jest umożliwienie konsensualnego załatwienia sprawy między stronami, a nie prowadzenie rokowań dla samego ich prowadzenia. Skoro więc brak zgody jednego współwłaściciela niweczy możliwość ugodowego załatwienia sprawy na drodze cywilnoprawnej, to uznać należy, że jest to okolicznością wyczerpującą przesłankę „poprzedzenia rokowaniami”, o której mowa w przepisie art. 124 ust. 3 u.g.n.

Rokowania polegają na przedstawieniu przez strony własnego stanowiska w sprawie, zgodnie z posiadaną wiedzą i wolą. Brak możliwości wypracowania wspólnego stanowiska na skutek niereagowania właściciela nieruchomości na pisma przedsiębiorstwa przesyłowego czy odmowa spotkania z przedstawicielami inwestora, skutkuje brakiem zgody właściciela na przeprowadzenie prac na jego gruncie i umożliwia złożenie wniosku.  W przypadku współwłasności, wystarczające jest, aby brak zgody dotyczył jednego ze współwłaścicieli.

Przepis art. 124 ust. 3 u.g.n. nie wymaga od inwestora prowadzenia wiecznych rokowań.  To ważne orzeczenia dla przedsiębiorców, którzy borykają się z problemem zmian w obrębie prawa własności oraz dużą liczbą współwłaścicieli i spadkobierców.

Anna Buchwald
Podobne artykuły