Wywłaszczenie w przypadku współwłasności

Prowadzę dziś z mec. Piotrem Zamrochem szkolenie w Warszawie z zakresu urządzeń przesyłowych. Jest to znakomita okazja, aby napisać kilka słów na temat wywłaszczenia nieruchomości w przypadku współwłasności.

Problem, który się pojawił, można podsumować dość prosto – czy wywłaszczenie dotyka praw tylko tego współwłaściciela, do którego skierowano decyzję, czy też praw do całej nieruchomości?

Takim zagadnieniem zajmował się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 października 2016 r. w sprawie IV SA/Wa 1223/16. Wyrok ten został co prawda wydany w sprawie dotyczącej stwierdzenia nieważności, jednak zawarte w nim rozważania mają szersze znaczenie.

WSA w Warszawie przyjął, że w sytuacji, gdy decyzja odnosiła się do całej nieruchomości, ale błędnie skierowano ją tylko do 1 współwłaściciela, to wywołuje ona skutek wobec całej nieruchomości.

Pominięty współwłaściciel może natomiast żądać wznowienia postępowania. Podstawą dla wznowienia postępowania będzie przepis art. 145 par. 1 pkt 4 k.p.a.

Przewiduje on, że w sprawie zakończonej decyzją ostateczną postępowanie wznawia się, jeśli  strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Co istotne,  wznowienie postępowania na tej podstawie następuje tylko na wniosek strony (nie z urzędu). Termin na złożenie wniosku to standardowo 1 miesiąc. Jego przekroczenie powoduje odmowę wznowienia postępowania w drodze postanowienia.

Trzeba jednak pamiętać, że przepis art. 146 § 1 k.p.a. przewiduje w tym przypadku 5-letni terminu przedawnienia możliwości wzruszenia decyzji, a ponadto przepis art. 146 § 2 k.p.a. zakazuje uchylenia decyzji w przypadku, gdy  w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swej istocie decyzji dotychczasowej. Jeśli więc decyzja sama w sobie jest poprawna, to szanse na jej podważenie w tym trybie są niewielkie.

 

Dojazd do remontowanych urządzeń

Planując prace remontowe urządzeń przesyłowych należy zastanowić się nie tylko nad charakterem planowanych prac, ale również nad dojazdem do nieruchomości, na której znajdują się elementy sieci. Czasem zdarza się w praktyce, że inwestor składając wniosek o wydanie decyzji z art. 124b ust. 1 u.g.n. nie przewidział żadnej drogi dojazdowej.

W takiej sytuacji warto mieć na uwadze, że organ nie jest w żaden sposób zobowiązany do zastępowania inwestora i uzupełniania wniosku poprzez zapewnienie dojazdu do nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie Starosty może stanowić wykroczenie poza zakres sprawy objęty wnioskiem i skutkować uchyleniem decyzji przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w przypadku jej zaskarżenia przez właściciela nieruchomości.

Podsumowanie obowiązku zapewnienia przez inwestora nie tylko odpowiedniego terenu do przeprowadzenie pracy, ale i możliwości swobodnego dojazdu do urządzeń znajduje się w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 grudnia 2017 r., wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Kr 1132/17:

W kontekście powyższego ustalenia Sąd podziela stanowisko organu II instancji, że nie jest rzeczą organów administracji, ani tym bardziej właściciela nieruchomości podlegającej udostępnieniu, do wykazywania racjonalności i komplementarności działań podmiotu, który zamierza przeprowadzić prace, o których mowa w art. 124b ust. 1 u.g.n., w tym m.in. tego, czy zapewnił on sobie możliwość dojazdu do nieruchomości podlegającej ograniczeniu, co w świetle powyższych uwag może w sposób oczywisty nastąpić w jednej, bądź w kilku odrębnych decyzjach administracyjnych

Treść przepisu art. 124b ust. 1 u.g.n. prowadzi do wniosku, że przewiduje on możliwość wydania dwojakiego rodzaju decyzji. Mogą to być decyzję zarówno w przedmiocie zobowiązania do udostępnienia nieruchomości, na której będą prowadzone prace przy znajdujących się na jej terenie obiektach, jak i decyzje zobowiązujące do udostępnienia nieruchomości, na której brak jest remontowanych urządzeń, ale jej udostępnienie jest konieczne celem zapewnienia możliwości dojazdu do nieruchomości, gdzie będą prowadzone prace.

W praktyce, z uwagi na brak stałych rozwiązań, organy stosują różne sposoby umożliwienia przedsiębiorcy przesyłowemu dojazdu w celu wykonania remontu, będące efektem złożonych przez inwestora wniosków. Rozstrzygnięcia przewidują zobowiązanie właściciela do udostępnienia całej nieruchomości lub wskazują na pas drogi dojazdowej, stanowiącej fragment nieruchomości szczegółowo określony na mapie obrazującej przebieg linii przesyłowej.

W sytuacji, gdy jest to możliwie wskazywany jest dojazd do nieruchomości wprost z drogi znajdującej się przy urządzeniach, a także wzdłuż istniejącej linii. Kluczem do wykonania sprawnego remontu jest przygotowanie nie tylko prawidłowo opisanych prac czy czasu zajęcia nieruchomości, ale także trasy dojazdu do remontowanej linii. Kompleksowo przygotowany wniosek o wydanie decyzji z art. 124b u.g.n. potrafi znaczący przyspieszyć planowaną inwestycję i uniknąć długotrwałych postępowań administracyjnych.

Decyzja z art. 124b u.g.n. a współwłasność

Jak już była mowa w jednym z wcześniejszych wpisów, sytuacją, która generuje praktyczne problemy przy budowie i modernizacji urządzeń przesyłowych, jest współwłasność nieruchomości.

W sytuacji modelowej, gdy wszyscy współwłaściciele mają takie samo stanowisko względem inwestycji (wszyscy się zgadzają albo wszyscy się nie zgadzają), sprawa jest jeszcze w miarę jasna. Problem zaczyna się, gdy współwłaściciele nie są zgodni co do inwestycji na ich nieruchomości.

Doskonały przykład takiej sytuacji to wydanie decyzji z art. 124b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli decyzji zobowiązującej do udostępnienia nieruchomości. W orzecznictwie i praktyce organów administracji brak jest zgody co do tego, jak należy wydać tę decyzję jeśli jeden współwłaściciciel wyraził zgodę (zawarł umowę), a drugi odmówił.

Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w w wyroku w sprawie II SA/Rz 496/16 przyjął, że dopuszczalne jest wydanie decyzji wobec tego współwłaściciela, który zgody nie wyraził. Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku w sprawie II SA/Gl 372/17 odpowiedział się za wydaniem decyzji wobec wszystkich współwłaścicieli (również wobec tych, którzy zawarli umowę z inwestorem).

Ma to istotne znaczenie nie tylko na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę lub dokonywania zgłoszenia, ale też w przypadku konieczności przymusowego wkroczenia na teren nieruchomości.  Jeśliby przyjąć pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, to pojawia się istotny problem jak prowadzić egzekucję tylko wobec jednego współwłaściciela.

Osobiście, jestem za tym, aby uzyskiwać w takiej sytuacji decyzję z art. 124b u.g.n. wobec wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko wobec niektórych z nich.  Zagadnienie to nie zostało jednak jeszcze rozstrzygnięte w orzecznictwie ani w praktyce organów administracji.

Nie jest to jednak rozwiązanie idealne, bo pojawia się problem realizacji umowy zawartej ze współwłaścicielem i konfliktu reżimu cywilnego i administracyjnego. Pewnym rozwiązaniem jest zawieranie umów z każdym współwłaścicielem pod warunkiem – gdzie jako warunek określone  jest zawarcie wymaganych umów z pozostałymi współwłaścicielami. Nie jest to jednak rozpowszechniona praktyka.

Inwestycje w zakresie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych

Z przyjemnością informuję, że kancelaria Sienkiewicz i Zamroch jest patronem merytorycznym konferencji organizowanej przez Puls Biznesu 12 i 13 kwietnia 2018 r. w Warszawie pt. Inwestycje w zakresie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych

Prawnicy kancelarii współtworzyli program koncentrujący się na kwestiach ważnych dla praktyki budowy i remontów sieci, pomagaliśmy również w wyborze i pozyskaniu świetnych prelegentów, doświadczonych w zagadnieniach związanych z urządzeniami przesyłowymi. Wspólnie z mecenasem Piotrem Zamrochem czujemy się wyróżnieni mogąc wygłosić prelekcje w tak doborowym gronie.

Program konferencji to 15 prelekcji prowadzonych przez specjalistów z zakresu prawa, wyceny nieruchomości, komunikacji społecznej czy ochrony środowiska. Znakomita okazja do wymiany doświadczeń.

Podczas konferencji zostaną omówione w sposób praktyczny tematy kluczowe dla operatorów sieci przesyłowych i dystrybucyjnych oraz wykonawców budujących i remontujących te urządzenia. Pierwszy dzień będzie koncentrował się na zagadnieniach cywilnoprawnych, drugiego dnia zaś zostaną omówione kwestie administracyjne, w tym zezwolenie na trwałe oraz czasowe zajęcie nieruchomości i wykorzystanie w praktyce tzw. specustawy przesyłowej.

Zachęcam do odwiedzenia strony internetowej wydarzenia i do uczestnictwa w konferencji!

 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Jednym z większych problemów przy pozyskiwaniu tytułów do nieruchomości pod budowę urządzeń przesyłowych są nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Pomimo wszystkich dobrodziejstw nowoczesnej techniki, jakimi dysponujemy (elektroniczne księgi wieczyste, prowadzone komputerowo ewidencje gruntów i budynków, systemy informacji przestrzennej), nieruchomości bez księgi wieczystej nadal nie należą do rzadkości. Podobnie, aktualność stanu prawnego w księgach wieczystych (zwłaszcza na terenach słabo zurbanizowanych) pozostawia wiele do życzenia.

Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Ustanowienie służebności przesyłu na takiej nieruchomości może być istną drogą przez mękę – ustalenie uprawnionych osób (ewentualnie następców prawnych) może zająć wiele miesięcy.

Rozwiązaniem problemu jest przepis art. 124a u.g.n., który pozwala na wydanie decyzji z art. 124 ust. 1, ust. 1a i art. 124b ust. 1 w trybie przewidzianych dla wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Tryb wydawania takiej decyzji jest nieco inny niż “standardowej” decyzji wywłaszczeniowej. W pierwszej kolejności, organ powinien dokonać obwieszczenia o zamiarze wywłaszczenia. Jeśli w terminie 2 miesięcy nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie. Decyzja podlega doręczeniu również przez obwieszczenie (art. 49 k.p.a.).

Trzeba jednak pamiętać, że decyzja wywłaszczeniowa powinna być wydana przed realizacją inwestycji. Z tej przyczyny, lepiej jest skorzystać z przepisu art. 124a u.g.n. niż zawierać umowy np. z faktycznymi posiadaczami gruntu, którzy potem albo nie będą w stanie ustanowić służebności przesyłu, albo będzie wymagało to wielomiesięcznych czynności przygotowawczych.

1 2 3 4 Strona 1 z 4