Dojazd do remontowanych urządzeń

Planując prace remontowe urządzeń przesyłowych należy zastanowić się nie tylko nad charakterem planowanych prac, ale również nad dojazdem do nieruchomości, na której znajdują się elementy sieci. Czasem zdarza się w praktyce, że inwestor składając wniosek o wydanie decyzji z art. 124b ust. 1 u.g.n. nie przewidział żadnej drogi dojazdowej.

W takiej sytuacji warto mieć na uwadze, że organ nie jest w żaden sposób zobowiązany do zastępowania inwestora i uzupełniania wniosku poprzez zapewnienie dojazdu do nieruchomości. Takie rozstrzygnięcie Starosty może stanowić wykroczenie poza zakres sprawy objęty wnioskiem i skutkować uchyleniem decyzji przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w przypadku jej zaskarżenia przez właściciela nieruchomości.

Podsumowanie obowiązku zapewnienia przez inwestora nie tylko odpowiedniego terenu do przeprowadzenie pracy, ale i możliwości swobodnego dojazdu do urządzeń znajduje się w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 grudnia 2017 r., wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Kr 1132/17:

W kontekście powyższego ustalenia Sąd podziela stanowisko organu II instancji, że nie jest rzeczą organów administracji, ani tym bardziej właściciela nieruchomości podlegającej udostępnieniu, do wykazywania racjonalności i komplementarności działań podmiotu, który zamierza przeprowadzić prace, o których mowa w art. 124b ust. 1 u.g.n., w tym m.in. tego, czy zapewnił on sobie możliwość dojazdu do nieruchomości podlegającej ograniczeniu, co w świetle powyższych uwag może w sposób oczywisty nastąpić w jednej, bądź w kilku odrębnych decyzjach administracyjnych

Treść przepisu art. 124b ust. 1 u.g.n. prowadzi do wniosku, że przewiduje on możliwość wydania dwojakiego rodzaju decyzji. Mogą to być decyzję zarówno w przedmiocie zobowiązania do udostępnienia nieruchomości, na której będą prowadzone prace przy znajdujących się na jej terenie obiektach, jak i decyzje zobowiązujące do udostępnienia nieruchomości, na której brak jest remontowanych urządzeń, ale jej udostępnienie jest konieczne celem zapewnienia możliwości dojazdu do nieruchomości, gdzie będą prowadzone prace.

W praktyce, z uwagi na brak stałych rozwiązań, organy stosują różne sposoby umożliwienia przedsiębiorcy przesyłowemu dojazdu w celu wykonania remontu, będące efektem złożonych przez inwestora wniosków. Rozstrzygnięcia przewidują zobowiązanie właściciela do udostępnienia całej nieruchomości lub wskazują na pas drogi dojazdowej, stanowiącej fragment nieruchomości szczegółowo określony na mapie obrazującej przebieg linii przesyłowej.

W sytuacji, gdy jest to możliwie wskazywany jest dojazd do nieruchomości wprost z drogi znajdującej się przy urządzeniach, a także wzdłuż istniejącej linii. Kluczem do wykonania sprawnego remontu jest przygotowanie nie tylko prawidłowo opisanych prac czy czasu zajęcia nieruchomości, ale także trasy dojazdu do remontowanej linii. Kompleksowo przygotowany wniosek o wydanie decyzji z art. 124b u.g.n. potrafi znaczący przyspieszyć planowaną inwestycję i uniknąć długotrwałych postępowań administracyjnych.

Decyzja z art. 124b u.g.n. a współwłasność

Jak już była mowa w jednym z wcześniejszych wpisów, sytuacją, która generuje praktyczne problemy przy budowie i modernizacji urządzeń przesyłowych, jest współwłasność nieruchomości.

W sytuacji modelowej, gdy wszyscy współwłaściciele mają takie samo stanowisko względem inwestycji (wszyscy się zgadzają albo wszyscy się nie zgadzają), sprawa jest jeszcze w miarę jasna. Problem zaczyna się, gdy współwłaściciele nie są zgodni co do inwestycji na ich nieruchomości.

Doskonały przykład takiej sytuacji to wydanie decyzji z art. 124b ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli decyzji zobowiązującej do udostępnienia nieruchomości. W orzecznictwie i praktyce organów administracji brak jest zgody co do tego, jak należy wydać tę decyzję jeśli jeden współwłaściciciel wyraził zgodę (zawarł umowę), a drugi odmówił.

Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w w wyroku w sprawie II SA/Rz 496/16 przyjął, że dopuszczalne jest wydanie decyzji wobec tego współwłaściciela, który zgody nie wyraził. Natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku w sprawie II SA/Gl 372/17 odpowiedział się za wydaniem decyzji wobec wszystkich współwłaścicieli (również wobec tych, którzy zawarli umowę z inwestorem).

Ma to istotne znaczenie nie tylko na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę lub dokonywania zgłoszenia, ale też w przypadku konieczności przymusowego wkroczenia na teren nieruchomości.  Jeśliby przyjąć pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, to pojawia się istotny problem jak prowadzić egzekucję tylko wobec jednego współwłaściciela.

Osobiście, jestem za tym, aby uzyskiwać w takiej sytuacji decyzję z art. 124b u.g.n. wobec wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko wobec niektórych z nich.  Zagadnienie to nie zostało jednak jeszcze rozstrzygnięte w orzecznictwie ani w praktyce organów administracji.

Nie jest to jednak rozwiązanie idealne, bo pojawia się problem realizacji umowy zawartej ze współwłaścicielem i konfliktu reżimu cywilnego i administracyjnego. Pewnym rozwiązaniem jest zawieranie umów z każdym współwłaścicielem pod warunkiem – gdzie jako warunek określone  jest zawarcie wymaganych umów z pozostałymi współwłaścicielami. Nie jest to jednak rozpowszechniona praktyka.

Inwestycje w zakresie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych

Z przyjemnością informuję, że kancelaria Sienkiewicz i Zamroch jest patronem merytorycznym konferencji organizowanej przez Puls Biznesu 12 i 13 kwietnia 2018 r. w Warszawie pt. Inwestycje w zakresie sieci przesyłowych i dystrybucyjnych

Prawnicy kancelarii współtworzyli program koncentrujący się na kwestiach ważnych dla praktyki budowy i remontów sieci, pomagaliśmy również w wyborze i pozyskaniu świetnych prelegentów, doświadczonych w zagadnieniach związanych z urządzeniami przesyłowymi. Wspólnie z mecenasem Piotrem Zamrochem czujemy się wyróżnieni mogąc wygłosić prelekcje w tak doborowym gronie.

Program konferencji to 15 prelekcji prowadzonych przez specjalistów z zakresu prawa, wyceny nieruchomości, komunikacji społecznej czy ochrony środowiska. Znakomita okazja do wymiany doświadczeń.

Podczas konferencji zostaną omówione w sposób praktyczny tematy kluczowe dla operatorów sieci przesyłowych i dystrybucyjnych oraz wykonawców budujących i remontujących te urządzenia. Pierwszy dzień będzie koncentrował się na zagadnieniach cywilnoprawnych, drugiego dnia zaś zostaną omówione kwestie administracyjne, w tym zezwolenie na trwałe oraz czasowe zajęcie nieruchomości i wykorzystanie w praktyce tzw. specustawy przesyłowej.

Zachęcam do odwiedzenia strony internetowej wydarzenia i do uczestnictwa w konferencji!

 

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Jednym z większych problemów przy pozyskiwaniu tytułów do nieruchomości pod budowę urządzeń przesyłowych są nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Pomimo wszystkich dobrodziejstw nowoczesnej techniki, jakimi dysponujemy (elektroniczne księgi wieczyste, prowadzone komputerowo ewidencje gruntów i budynków, systemy informacji przestrzennej), nieruchomości bez księgi wieczystej nadal nie należą do rzadkości. Podobnie, aktualność stanu prawnego w księgach wieczystych (zwłaszcza na terenach słabo zurbanizowanych) pozostawia wiele do życzenia.

Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Ustanowienie służebności przesyłu na takiej nieruchomości może być istną drogą przez mękę – ustalenie uprawnionych osób (ewentualnie następców prawnych) może zająć wiele miesięcy.

Rozwiązaniem problemu jest przepis art. 124a u.g.n., który pozwala na wydanie decyzji z art. 124 ust. 1, ust. 1a i art. 124b ust. 1 w trybie przewidzianych dla wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Tryb wydawania takiej decyzji jest nieco inny niż “standardowej” decyzji wywłaszczeniowej. W pierwszej kolejności, organ powinien dokonać obwieszczenia o zamiarze wywłaszczenia. Jeśli w terminie 2 miesięcy nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie. Decyzja podlega doręczeniu również przez obwieszczenie (art. 49 k.p.a.).

Trzeba jednak pamiętać, że decyzja wywłaszczeniowa powinna być wydana przed realizacją inwestycji. Z tej przyczyny, lepiej jest skorzystać z przepisu art. 124a u.g.n. niż zawierać umowy np. z faktycznymi posiadaczami gruntu, którzy potem albo nie będą w stanie ustanowić służebności przesyłu, albo będzie wymagało to wielomiesięcznych czynności przygotowawczych.

Charakter planowanych prac

Decydując się na przeprowadzenie remontu urządzeń przesyłowych inwestor powinien zastanowić się nad charakterem zaplanowanych prac. Czy właściwym jest przyjęcie, że wymiana przewodów i słupów mieści się w zakresie prac remontowych, co umożliwi udostępnienie nieruchomości na podstawi art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami? A może wręcz przeciwnie każda wymiana przewodów lub słupów będzie stanowić przebudowę, dla której przeprowadzenie konieczne jest pozyskanie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n.?

Co właściwie kryje się pod pojęciem przebudowy oraz czego może dotyczyć? Pomocne w tej kwestii jest prawo budowlane, które określa przebudowę jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Oznacza to, że istotne znaczenie dla określenia charakteru planowanych prac ma przede wszystkim zmiana parametrów, ale w kontekście całego obiektu budowlanego – nie jego pojedynczych fragmentów. Co ważne, przepis art. 124b ust. 1 u.g.n wskazuje na zobowiązanie celem wykonania czynności względem urządzeń, a nie wobec pojedynczych elementów linii takich jak słupy czy przewody, co oznacza że urządzeniem (obiektem budowlanym) będzie cały odcinek napowietrznej linii elektroenergetycznej.

Nad kwestią zmiany parametrów linii oraz określenia zakresu prac remontowych pochylił się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. W wyroku z 16 grudnia 2015 r. wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Bd 1317/15 wskazał, że wymiana słupów i linii na części linii czy trakcji elektrycznej będzie spełniała definicję remontu, o ile nie dojdzie do zmiany parametrów technicznych takich jak zmiana napięcia, długości linii napowietrznej, zmiana jej przebiegu, zwiększenie mocy lub zwiększenie pola elektromagnetycznego.

Przed złożeniem wniosku warto najpierw rozważyć charakter planowanej inwestycji oraz zakres projektowanych czynności. Błędna kwalifikacji prac, prowadząca do złego wyboru pomiędzy postępowaniem z art. 124 ust. 1 i art. 124b ust. 1, to stracony czas dla inwestora, a w konsekwencji również opóźnienie inwestycji.

Wykonawca powinien złożyć wniosek o wydanie decyzji o zobowiązaniu do udostępnienia nieruchomość na potrzeby remontu tylko jeśli ma pewność, że planowane czynności nie spowodują istotnych zmian parametrów linii. W przypadku, gdy prowadzą do zmiany parametrów technicznych linii konieczne będzie złożenie wniosku z art. 124 u.g.n.

1 2 3 4 5 Strona 2 z 5