Nieuregulowany stan prawny nieruchomości

Jednym z większych problemów przy pozyskiwaniu tytułów do nieruchomości pod budowę urządzeń przesyłowych są nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Pomimo wszystkich dobrodziejstw nowoczesnej techniki, jakimi dysponujemy (elektroniczne księgi wieczyste, prowadzone komputerowo ewidencje gruntów i budynków, systemy informacji przestrzennej), nieruchomości bez księgi wieczystej nadal nie należą do rzadkości. Podobnie, aktualność stanu prawnego w księgach wieczystych (zwłaszcza na terenach słabo zurbanizowanych) pozostawia wiele do życzenia.

Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis ten stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Ustanowienie służebności przesyłu na takiej nieruchomości może być istną drogą przez mękę – ustalenie uprawnionych osób (ewentualnie następców prawnych) może zająć wiele miesięcy.

Rozwiązaniem problemu jest przepis art. 124a u.g.n., który pozwala na wydanie decyzji z art. 124 ust. 1, ust. 1a i art. 124b ust. 1 w trybie przewidzianych dla wywłaszczenia nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Tryb wydawania takiej decyzji jest nieco inny niż “standardowej” decyzji wywłaszczeniowej. W pierwszej kolejności, organ powinien dokonać obwieszczenia o zamiarze wywłaszczenia. Jeśli w terminie 2 miesięcy nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie. Decyzja podlega doręczeniu również przez obwieszczenie (art. 49 k.p.a.).

Trzeba jednak pamiętać, że decyzja wywłaszczeniowa powinna być wydana przed realizacją inwestycji. Z tej przyczyny, lepiej jest skorzystać z przepisu art. 124a u.g.n. niż zawierać umowy np. z faktycznymi posiadaczami gruntu, którzy potem albo nie będą w stanie ustanowić służebności przesyłu, albo będzie wymagało to wielomiesięcznych czynności przygotowawczych.

Charakter planowanych prac

Decydując się na przeprowadzenie remontu urządzeń przesyłowych inwestor powinien zastanowić się nad charakterem zaplanowanych prac. Czy właściwym jest przyjęcie, że wymiana przewodów i słupów mieści się w zakresie prac remontowych, co umożliwi udostępnienie nieruchomości na podstawi art. 124b ustawy o gospodarce nieruchomościami? A może wręcz przeciwnie każda wymiana przewodów lub słupów będzie stanowić przebudowę, dla której przeprowadzenie konieczne jest pozyskanie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n.?

Co właściwie kryje się pod pojęciem przebudowy oraz czego może dotyczyć? Pomocne w tej kwestii jest prawo budowlane, które określa przebudowę jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Oznacza to, że istotne znaczenie dla określenia charakteru planowanych prac ma przede wszystkim zmiana parametrów, ale w kontekście całego obiektu budowlanego – nie jego pojedynczych fragmentów. Co ważne, przepis art. 124b ust. 1 u.g.n wskazuje na zobowiązanie celem wykonania czynności względem urządzeń, a nie wobec pojedynczych elementów linii takich jak słupy czy przewody, co oznacza że urządzeniem (obiektem budowlanym) będzie cały odcinek napowietrznej linii elektroenergetycznej.

Nad kwestią zmiany parametrów linii oraz określenia zakresu prac remontowych pochylił się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy. W wyroku z 16 grudnia 2015 r. wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Bd 1317/15 wskazał, że wymiana słupów i linii na części linii czy trakcji elektrycznej będzie spełniała definicję remontu, o ile nie dojdzie do zmiany parametrów technicznych takich jak zmiana napięcia, długości linii napowietrznej, zmiana jej przebiegu, zwiększenie mocy lub zwiększenie pola elektromagnetycznego.

Przed złożeniem wniosku warto najpierw rozważyć charakter planowanej inwestycji oraz zakres projektowanych czynności. Błędna kwalifikacji prac, prowadząca do złego wyboru pomiędzy postępowaniem z art. 124 ust. 1 i art. 124b ust. 1, to stracony czas dla inwestora, a w konsekwencji również opóźnienie inwestycji.

Wykonawca powinien złożyć wniosek o wydanie decyzji o zobowiązaniu do udostępnienia nieruchomość na potrzeby remontu tylko jeśli ma pewność, że planowane czynności nie spowodują istotnych zmian parametrów linii. W przypadku, gdy prowadzą do zmiany parametrów technicznych linii konieczne będzie złożenie wniosku z art. 124 u.g.n.

Wejście na teren sąsiedniej nieruchomości

W trakcie prac budowlanych czasem konieczne jest skorzystanie z terenu nieruchomości sąsiedniej, na której ani nie znajdują się, ani nie są planowane urządzenia przesyłowe. W takiej sytuacji pojawiają się wątpliwości dotyczące możliwości wejścia na grunt sąsiedni, dla którego nie wydano decyzji ograniczającej własność z art. 124 ust. 1 u.g.n.

Norma prawna umożliwiająca skorzystanie z nieruchomości sąsiedniej na potrzeby prac budowlanych wynika z treści art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne będzie wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z gruntu lub obiektu, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

W przypadku, gdy nie dochodzi do uzgodnienia pomiędzy właścicielem a inwestorem, a wejście na teren nieruchomości jest niezbędne, to wtedy właściwy organ architektoniczno-budowlany, wydaje decyzję o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości i zakreśla granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z nieruchomości.

Organem właściwym w sprawie jest organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Natomiast rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia uzależnione jest od złożenia wniosku przez inwestora i jego zasadności.

Po zakończeniu robót budowlanych inwestor zobowiązany jest do naprawienia szkody powstałej na sąsiedniej nieruchomości, w wyniku korzystania z niej w ramach udzielonego zezwolenia. Naprawienie tych szkód następuje na zasadach cywilnoprawnych, co wymaga ich rozliczenia w drodze umowy i może być dochodzone przez uprawnione osoby np. właścicieli gruntu przed sądem cywilnym.

Zajęcie sąsiedniej nieruchomości nie jest związane z koniecznością realizacji jedynie celu publicznego, lecz każdego rodzaju inwestycji budowlanej, pod warunkiem, że wykonanie robót budowlanych nie jest możliwe bez skorzystania z sąsiedniej nieruchomości.

Zastosowanie możliwości przewidzianych w prawie budowlanym może przyspieszyć lub ułatwić proces budowy urządzeń przesyłowych, w szczególności, gdy nie możliwości wykonania prac w graniach nieruchomości, na której finalnie znajdą się urządzenia.

Rozprawa administracyjna w sprawie o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

Rozprawa administracyjna jest dość rzadko stosowaną instytucją procedury administracyjnej. Poza przypadkami, gdy jej przeprowadzenie jest obowiązkowe, to nieczęsto organy sięgają do możliwości jej przeprowadzenia. Z praktycznych przykładów można podać rozprawę administracyjną, otwartą dla społeczeństwa, w przypadku ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Jednym z przypadków, gdy przeprowadzenie rozprawy administracyjnej jest obligatoryjne, jest wywłaszczenie nieruchomości.  Przepisy art. 118 ust. 1 i 2 u.g.n. przewidują, że  po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, przy czym regulacji tej nie stosuje się w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Niewątpliwie, przepis ten dotyczy klasycznego wywłaszczenia, polegającego na odebraniu czyjegoś prawa. Pojawiły się natomiast wątpliwości czy dotyczy on wywłaszczenia polegającego na ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości.

Regulacja art. 124 ust. 1 u.g.n. ma niewątpliwie inny charakter od ogólnych przepisów o wywłaszczeniu nieruchomości. Przepis art. 118 u.g.n. został umieszczony przez ustawodawcę po przepisach określających klasyczne wywłaszczenie nieruchomości (art. 112 – art. 117 u.g.n.). Może to wskazywać, że odnosi się on tylko do takiego właśnie wywłaszczenia.  Wskazuje na to również wykładnia językowa, bowiem w przepisie art. 118 mowa o postępowaniu wywłaszczeniowym, nie zaś – o postępowaniu w sprawie ograniczenia sposobu korzystania z tych nieruchomości (art. 124 u.g.n.).

Z tego względu, w orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadkach postępowań o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości  rozprawa administracyjna nie jest obowiązkowa. Stanowisko takie w orzecznictwie wyraźnie potwierdzono w wyroku WSA w Gdańsku  z dnia 19 października 2016 r.

Organ może jednak taką rozprawę przeprowadzić, jeśli uzna, że  zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron bądź gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin.

Przyłącze inwestycją celu publicznego?

Prowadzenie inwestycji w zakresie budowy linii elektroenergetycznej wymaga każdorazowo zawarcia inwestycji o lokalizacji celu publicznego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje nieruchomość lub wydania decyzji o lokalizacji celu publicznego. Kwalifikacja inwestycji jako realizującej cel publiczny uzależniona jest od przesłanek zawartych w treści przepisu art. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Inwestycja musi mieć co najmniej znaczenie lokalne lub ponadlokalne i powinna realizować potrzeby wspólnoty. Wspólnotą taką będzie obszar gminy, powiatu i województwa, a także społeczeństwo jako pewna całość zamieszkująca obszar państwa lub jego część. Inwestycja celu publicznego nastawiona jest na spełnienie interesu publicznego istotnego dla zbiorowości przynajmniej na poziomie lokalnym.

Wątpliwości pojawiają się w sytuacji, gdy planowana inwestycja, w postaci rozbudowy sieci przesyłowej, zasilać będzie tylko jeden budynek usytuowany na prywatnej nieruchomości. Taki właśnie problem prawny badał ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie II OSK 751/17. Postępowanie dotyczyło budowy odcinka linii energetycznej średniego napięcia, stanowiącej rozbudowę istniejącej sieci, mającej na celu zasilanie jednej działki budowlanej.

Organy w toku postępowania uznały, iż planowana rozbudowa linii średniego napięcia stanowi inwestycję celu publicznego, z której korzystać będą mogli wszyscy okoliczni mieszkańcy i inne podmioty. Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął, że inwestycja nie musi służyć całej gminie, ale może być istotna dla mniejszej ilości mieszkańców i jako taka spełni realizację celu publicznego. Ponadto w sprawie uznano, że wcześniejsze wydanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej dla działki prywatnej nie wyklucza możliwości wystąpienia z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającego na budowie sieci kablowej SN 15kV, przez właściciela sieci elektroenergetycznej m.in. na tej nieruchomości.

Ze stanowiskiem organów nie sposób się zgodzić. Czym innym jest bowiem budowa przyłącza zasilającego prywatną nieruchomość, a czym innym budowa odcinka sieci elektroenergetycznej służącego potrzebom wspólnoty takiej jak gmina czy miasto. Trudno bowiem przyjąć, aby zamówione przez inwestora przyłącze do konkretnej nieruchomości miałoby stanowić inwestycje celu publicznego.

Podsumowując Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie stwierdził:

Podkreśla się, iż wydawanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego stanowi wyjątek, którego nie wolno domniemywać ani rozszerzać. Przeciwnie, dla objęcia inwestycji zakresem stosowania przepisów dotyczących decyzji lokalizacyjnej należy udowodnić, że inwestycja ta spełnia wskazane wyżej przesłanki, tj. że jest przedsięwzięciem, które można zaliczyć do działań o znaczeniu lokalnym, ponadlokalnym czy krajowym (ma na celu urzeczywistnienie interesu publicznego, istotnego dla zbiorowości), oraz że stanowi realizację celów, o których mowa w art. 6 u.g.n. Niespełnienie którejkolwiek z dwóch wyżej wskazanych przesłanek skutkować musi przyjęciem, że nie mamy do czynienia z inwestycją celu publicznego, a do określenia warunków tego przedsięwzięcia właściwym jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 2 pkt 5 u.p.z.p., pod pojęciem inwestycji celu publicznego należy rozumieć działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym (powiatowym, wojewódzkim i krajowym), a także krajowym (obejmującym również inwestycje międzynarodowe i ponadregionalne). Działania takie bez względu na status podmiotu, które je podejmuje oraz źródła ich finansowania, stanowią realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepis ten wymienia wśród celów publicznych budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń.

Istotne jest, aby działania stanowiące cel publiczny nie tylko dotyczyły sieci przesyłowych, ale również miały znaczenie dla większej społeczności. Zatem budowa przyłącza istotnego z punktu widzenia inwestora biurowca, nie może stanowić inwestycji celu publicznego.

1 2 3 4 Strona 2 z 4