Rokowania a współwłasność

Udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości urządzeń przesyłowych poprzedzone jest rokowaniami z właścicielem nieruchomości (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Rokowania najczęściej przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do takiego wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań.

Często w trakcie procesu inwestycyjnego okazuje się, iż prawo własności nieruchomości przysługuje większej liczbie osób. Problem pojawia się w sytuacji, gdy jeden z nich nie wyraża zgody na udostępnienie nieruchomości przy jednoczesnej zgodzie pozostałych, a także w momencie wstąpienia spadkobierców w prawa jednego ze współwłaścicieli.

Zagadnienie celowości przeprowadzenia rokowań ze wszystkim właścicielami, a także z następcą prawnym, rozważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku  I OSK 2199/13. Sprawa dotyczyła posadowienia infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej na nieruchomości należącej do małżeństwa. W toku postępowania pierwotnie została udzielona zgoda na udostępnienie nieruchomości, którą właściciele w trakcie rokowań wycofali. Finalnie zmarł jeden ze współmałżonków, pozostawiając dwóch spadkobierców.

Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał na konieczność przeprowadzenia rozmów z udziałem wszystkich współwłaścicieli dotyczących zakresu planowanych robót przez osoby upoważnione do reprezentowania inwestora. Zdaniem Sądu, sporządzone w sprawie dokumenty powinny wykazać stanowisko strony w sprawie lub też jej bierność w rokowaniach.

Powyższe prowadziłoby do sytuacji, w której inwestor pomimo fiaska prowadzonych rokowań z ówczesnymi właścicielami przed złożeniem wniosku z art. 124 ust. 1 u.g.n. zobowiązany byłby do powtórzenia swoich działań z uwagi na śmierć jednego ze współwłaścicieli i wstąpienie spadkobierców jego prawa.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał: brak rozmów z ostatnim ze spadkobierców, w sytuacji gdy jeden z pozostałych konsekwentnie podtrzymywał brak zgody na przeprowadzenie inwestycji, należy uznać za uchybienie, jednak pozostające bez wpływu na wynik sprawy. Przeprowadzenie bezskutecznych rokowań chociażby z jednym ze współwłaścicieli czyni bowiem zadość obowiązkom wynikającym z art. 124 ust. 3 u.g.n. Celem ustanowionego w tym przepisie obowiązku przeprowadzenia rokowań jest umożliwienie konsensualnego załatwienia sprawy między stronami, a nie prowadzenie rokowań dla samego ich prowadzenia. Skoro więc brak zgody jednego współwłaściciela niweczy możliwość ugodowego załatwienia sprawy na drodze cywilnoprawnej, to uznać należy, że jest to okolicznością wyczerpującą przesłankę “poprzedzenia rokowaniami”, o której mowa w przepisie art. 124 ust. 3 u.g.n.

Rokowania polegają na przedstawieniu przez strony własnego stanowiska w sprawie, zgodnie z posiadaną wiedzą i wolą. Brak możliwości wypracowania wspólnego stanowiska na skutek niereagowania właściciela nieruchomości na pisma przedsiębiorstwa przesyłowego czy odmowa spotkania z przedstawicielami inwestora, skutkuje brakiem zgody właściciela na przeprowadzenie prac na jego gruncie i umożliwia złożenie wniosku.  W przypadku współwłasności, wystarczające jest, aby brak zgody dotyczył jednego ze współwłaścicieli.

Przepis art. 124 ust. 3 u.g.n. nie wymaga od inwestora prowadzenia wiecznych rokowań.  To ważne orzeczenia dla przedsiębiorców, którzy borykają się z problemem zmian w obrębie prawa własności oraz dużą liczbą współwłaścicieli i spadkobierców.

Niezwłoczne zajęcie nieruchomości

Planując budowę urządzeń przesyłowych często z różnych, niezależnych przyczyn inwestor musi działać pod presją czasu. W związku z brakiem możliwości realizacji inwestycji grozić może utrata zewnętrznych środków finansowych lub niedotrzymanie terminów umownych. Nierzadko przyczyną opóźnienia są działania niechętnych inwestycji właścicieli nieruchomości.

W sytuacji, gdy próby osiągnięcia porozumienia z właścicielem gruntu zawodzą, inwestor może wystąpić o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, w trybie przepisu art. 124 ust. 1 u.g.n. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Właściciel może jednak kwestionować taką decyzję w postępowaniu odwoławczym, a następnie przed sądem administracyjnym. Szansą na przyspieszenie działań i sprawną realizację inwestycji może być wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1a u.g.n.

Zezwolenie udzielane jest po wydaniu decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, w razie zaistnienia przesłanek z art. 108 k.p.a. (ochrona zdrowia lub życia ludzkiego, zabezpieczenie gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami, inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony) lub w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem gospodarczym.

W przypadku inwestycji przesyłowych najczęstszymi przesłankami do wydania decyzji umożliwiającej niezwłoczne zajęcie nieruchomości będzie inny interes społeczny lub ważny interes gospodarczy.

Przesłanki wydania decyzji o zezwoleniu na niezwłoczne zajęcie nieruchomości zostały omówione w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, z 14 kwietnia 2016 r. w sprawie II SA/Lu 163/16. Sprawa dotyczyła budowy sieci kanalizacji sanitarnej przez gminę, w ramach projektu współfinansowanego z środków unijnych. Brak realizacji inwestycji w ustalonym terminie mógł spowodować utratę przyznanego gminie dofinansowania.

Dlatego też Sąd uznał, że zostały spełnione przesłanki ważnego interesu gospodarczego, oraz interesu społecznego, umożliwiające niezwłoczne zajęcie nieruchomości. Interes społeczny oznacza takie korzyści, jak podwyższenie standardu życia mieszkańców, zmniejszenie zanieczyszczeń odprowadzanych do środowiska, poprawa jakości wód powierzchniowych i podziemnych oraz gleby, a także likwidacja uciążliwych zapachów. Interes gospodarczy natomiast to korzyści ekonomiczne płynące z realizacji inwestycji, np. strat wody dostarczanej odbiorcom, zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej terenu, a także stworzenie dogodnych warunków dla rozwoju budownictwa jednorodzinnego.

Co oznacza to dla inwestora i wykonawcy? Możliwość pozyskania odrębnej decyzji pozwalającej na niezwłoczne zajęcie nieruchomości, która umożliwia przyspieszenie inwestycji i uniknięcie strat finansowych, bez konieczności oczekiwania na wyrok sądu administracyjnego lub decyzję organu II instancji. Warto pamiętać o tej możliwości już na etapie składania wniosku o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.

Rozgraniczenie nieruchomości a pozwolenie na budowę

W sprawach dotyczących inwestycji w zakresie linii przesyłowych często zdarzają się wnioski o zawieszenie postępowania. Zazwyczaj, podstawą takiego wniosku jest prowadzenie innego postępowania dotyczącej tej nieruchomości (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a).

Typowym przykładem takiego postępowania jest postępowanie rozgraniczeniowe. Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Specyfika tego postępowania polega na tym, że prowadzone jest ono przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z udziałem geodety, przed którym można zawrzeć ugodę, a w dalszej kolejności – przez sąd powszechny.

W praktyce, pojawił się problem czy prowadzenie postępowania rozgraniczeniowego uzasadnia zawieszenie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Kwestia ta była wielokrotnie rozstrzygana przez sądy administracyjne. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 stycznia 2012 r. w sprawie II OSK 2102/10, NSA zauważył:

Nie można także przyjąć, że fakt zawieszenia toczącego się postępowania rozgraniczeniowego przed sądem powszechnym, okoliczność tę poddał w wątpliwość i czynił koniecznym zawieszenie administracyjnego postępowania legalizacyjnego. Jak słusznie bowiem zauważył Sąd pierwszej instancji, dopóki nie zapadnie prawomocne rozgraniczenie nieruchomości, dotąd fakt zrealizowania spornego ogrodzenia jedynie na działce należącej tylko do inwestora nie zostanie zakwestionowany. Natomiast rozstrzygnięcie sprawy w postępowaniu rozgraniczeniom nie jest rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., bowiem z uwagi na wymóg złożenia jedynie ww. oświadczenia kwestia tego zagadnienia w sprawie w ogóle nie występuje.

Zagadnienie to bywa jednak różnie oceniane przez organy administracji. Z punktu widzenia inwestora, zawieszenie postępowania w takim przypadku jest niepożądane, bo odracza wydanie pozwolenia na budowę, a inwestor zazwyczaj nie jest stroną postępowania rozgraniczeniowego.

Organ nie ocenia propozycji w rokowaniach

Spór między przedsiębiorcą a właścicielem nieruchomości, związany z planowaną inwestycją, bardzo często ogranicza się do jednej kwestii – pieniędzy. Rokowania  w takim przypadku koncentrują się na ustaleniu akceptowalnej dla obu stron kwoty.

W toku postępowań o wydanie decyzji z art. 124 ust. 1 u.g.n. i art. 124b ust. 1 u.g.n. bardzo często pojawiają się zarzuty, że rozmowy prowadzone przez przedstawicieli inwestora z właścicielem nieruchomości miały charakter pozorny, bo zaproponowane warunki finansowe daleko odstawały od oczekiwań właściciela.

Trzeba jednak pamiętać, że przepisy u.g.n. nie nakazują, aby propozycje składane właścicielowi miały mieć rynkowy charakter czy też że myszą być oparte na wycenach sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego.

Oczywiście, przedstawienie akceptowalnej oferty jest w interesie przedsiębiorcy.  Daje to szanse na zawarcie umowy zapewniającej tytuł do nieruchomości. Oczekiwania stron co do należności, która z tego tytułu zostanie uiszczone, potrafią się jednak różnić bardzo znacznie.

W przypadku niepowodzenia rozmów między stronami i wystąpienia o wydanie decyzji wywłaszczeniowej, właściciel często podnosi, że z uwagi na zbyt niskie zaoferowane kwoty, rokowania nie miały miejsca. Argument ten jest jednak nietrafny, bo organ nie ocenia czy składane propozycje były korzystne dla właściciela ani nie ocenia rynkowego charakteru oferowanych kwot.

Stanowisko takie potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 20 września 2016 r. (sygn. akt II SA/Bk 212/16; nieprawomocny), gdzie wskazano: Okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie, które są dla niego nie do przyjęcia, nie podlega weryfikacji przez organ w trybie art. 124 ustawy.

Oględziny nieruchomości

W sytuacji, gdy rokowania z właścicielem nie odniosły pożądanego efektu, przedsiębiorca składa wniosek o wydanie decyzji w trybie art. 124b u.g.n. zobowiązującej właściciela do udostępniania nieruchomości na potrzeby prac remontowych. W toku postępowania Organ może podjąć decyzję o przeprowadzeniu oględzin nieruchomości, na których znajdują się remontowane urządzenia. O terminie i miejscu oględzin zawiadamiane są wszystkie strony postępowania.

Przedsiębiorca ma teraz dwa wyjścia – udać się na oględziny i przedstawić swoje stanowisko podczas rozmowy z urzędnikiem lub przyjąć, że wszelkie argumenty zostały wyrażone w korespondencji do Organu. Zdecydowanie skuteczniejsza jest opcja pierwsza. Obecność podczas wizji zwiększa szanse na uzyskanie decyzji zgodnej z żądaniem. Pozwala także na rozwianie ewentualnych wątpliwości Organu, a właściwie to konkretnego pracownika zajmującego się sprawą.

Oględziny zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego gwarantują pełną realizację zasady bezpośredniości postępowania. Dodatkowo stanowią dowód mogący się przyczynić do wyjaśnienia sprawy. Pozwalają nie tylko na ustalenie stanu faktycznego sprawy, ale także dają szanse na realne spotkanie z właścicielem nieruchomości oraz pracownikiem działającym w imieniu Organu.

Należy pamiętać, że w trakcie oględzin sporządzamy jest protokół, do którego można wnosić własne uwagi oraz spostrzeżenia. Ponadto Organ ma obowiązek umieścić w treści protokołu stanowisko obecnego na oględzinach przedstawiciela przedsiębiorcy. Co ważne, nieobecność inwestora może zostać wykorzystana przez właściciela nieruchomości lub działającego w jego imieniu pełnomocnika do przeforsowania własnego stanowiska, korzystnego jedynie dla właściciela gruntu.

Obecność pełnomocnika inwestora ułatwia wyjaśnienie pojawiających się w toku sprawy wątpliwości, takich jak szerokość pasa koniecznego do przeprowadzenia prac czy planowany dojazd do urządzeń. Oględziny nieruchomości mogą znacząco przyspieszyć prowadzone postępowanie administracyjne i umożliwić uzyskanie pozytywnej dla przedsiębiorcy decyzji.

1 2 3 4 Strona 3 z 4